苏州买房人贷款年限速查图鉴

新房、二手房、公寓、别墅，在苏州到底能借多久？把官方规则拆成一张“年龄+房龄”的对照表，任何人都能一眼看懂。

住宅按揭最长30年，但有两个上限必须同时满足：
· 借款人年龄+贷款年限≤法定退休年龄后5年（男性68岁、女性63岁）
· 房龄+贷款年限≤50年（存量住房≤20年且房龄+年限≤50年）

把这两个条件画成坐标轴，就能秒算可贷年限。
30岁买2024年交付的新房，两条红线都富余，直接拉满30年；
45岁买2010年建成的二手房，房龄已15年，年限上限为剩余35年；但45+35=80，超过68岁的年龄红线，于是只能贷23年（68-45=23）。

二手房年限收紧更明显。银行普遍把房龄超过20年的住宅视为“高龄房”，即使房龄+年限未超50年，也会主动缩至20年以内，以此控制后期折旧风险。

商业用房、公寓、写字楼全部划入“非住宅”序列，期限统一拉到10年以内，且房龄+贷款年限≤30年，首付比例也同步提高到50%—60%。

想用公积金延长年限，同样绕不开“双限”规则。园区公积金中心明确：新建普通住房上限30年，存量住房上限20年，且贷款期限加房龄之和≤50年。 如果夫妻双方一方在市区缴存、一方在园区缴存，可合并计算缴存基数，但年限仍以更严格的园区规则为准。

提前还款可以“二次定制”年限。公积金贷款满1年后，每年可申请一次“缩期”或“减月供”：把剩余年限再缩短，或者保持年限减少月供，账户无逾期即可当场办结。

把公式做成手机备忘录，看房前先算清年龄、房龄两条红线，再决定是否出手，就不会在面签现场被“缩期”打乱预算。